Историята на Десислава: ипотека от 2023 на по-висока лихва — и как я свалихме

Десислава (41) от Бургас ни писа не защото имаше проблем, а защото колежка ѝ беше рефинансирала и спестила. "Аз тегля моята ипотека през 2023 и оттогава не съм я пипала. Дали и при мен има смисъл?", попита.

Това е най-честата ситуация, която виждаме при ипотеките: човек подписва, въздъхва с облекчение, че е намерил жилище, и спира да гледа кредита. Вноската се плаща автоматично всеки месец и животът продължава. Но пазарът не спира.

Параметрите на Десислава:

Лихва от 3.85% не беше лоша за 2023 г. Но не сме вече в 2023 г.

Две неща се промениха съществено от момента, в който Десислава подписа:

• България е в еврозоната от 1 януари 2026. Кредитите в лева са преизчислени в евро по фиксирания курс 1.95583, без промяна в условията. По-важното — банковата ликвидност се разхлаби и условията за кредитиране се облекчиха.
• Ипотечните лихви в България са сред най-ниските в ЕС. През 2026 г. се движат около 2.4–2.8%, при средно за еврозоната около 3.3%. Това е историческа възможност за всеки, който тегли при по-високи нива в предходни години.

С прости думи: лихва от 3.85%, която беше нормална през 2023 г., днес е над пазара. И при остатък от 81 500 € за 22 години разликата не е козметична.

Сравнихме текущия ѝ кредит с актуална оферта при превод на заплата:

Рефинансирането не е безплатно и точно тук много хора грешат — гледат само по-ниската вноска и пропускат разходите. Затова при Десислава направихме пълната сметка, не само красивата ѝ половина.

Разходи по рефинансирането:

Сметката на изплащане (break-even): 730 € разходи ÷ 71 € спестени месечно = около 10 месеца. След това всеки месец е чиста печалба. При 22 години оставащ срок това са над 18 000 € обща икономия, ако лихвата се запази.

Целият процес отне на Десислава около 5 седмици и три посещения:

1. Седмица 1: Извадихме удостоверение за остатъка от текущата банка и досие от ЦКР. Сравнихме оферти от три банки за рефинансиране на жилищен кредит.
2. Седмица 2: Избрахме банката с най-добра комбинация лихва + такси при превод на заплата. Подадохме заявка с документите за доход и имота.
3. Седмица 3–4: Нова оценка на имота, одобрение, подготовка на нотариалните документи.
4. Седмица 5: Новата банка изплати остатъка директно на старата, старата ипотека се заличи, новата се вписа. Десислава подписа и веднага мина на по-ниската вноска.

Десислава не вложи нито евро допълнително — разходите от 730 € се добавиха към новия кредит и се изплащат от спестеното за по-малко от година. Повече за това кога има смисъл четеш в кога има смисъл да рефинансираш кредитите си, а ако кредитът ти все още е в стара левова логика — виж рефинансиране от лева в евро.

Случаят на Десислава е типичен за всеки, който тегли ипотека преди 2024 г. и не я е поглеждал оттогава. Преди да решиш, провери четири неща:

1. Каква е лихвата по договора ти днес? Намери я в погасителния план или онлайн банкирането. Ако е над 3.3–3.5%, почти сигурно си над пазара.
2. Какъв е оставащият срок? Колкото по-дълъг, толкова повече спестяваш от по-ниската лихва. Под 5 години оставащ срок рядко си струва разходите.
3. Минала ли е първата година? По закон след първата година таксата за предсрочно погасяване при жилищни кредити е силно ограничена или нулева.
4. Колко са разходите спрямо месечната икономия? Раздели еднократните разходи на месечното спестяване — това е броят месеци до break-even.

Виж и как да намалиш месечните си вноски и дали ти подхожда фиксирана или плаваща лихва в евро.