Никол и Мартин искаха първи дом. Отказаха ги заради едно число — DSTI 54%

Никол (29) и Мартин (32) дойдоха при нас през април 2026, объркани и обидени. Бяха намерили апартамент в София за 168 000 €, имаха 38 000 € спестени за самоучастие и стабилни доходи — тя маркетинг специалист, той автомеханик със собствен сервиз. На хартия идеална двойка за ипотека.

И все пак банката ги отказа. Причината в писмото беше едно изречение: "Не отговаряте на изискванията за съотношение дълг към доход." Никой не им обясни какво значи това.

Реалността е, че от септември 2024 г. БНБ въведе задължителни макропруденциални мерки за ипотечните кредити. Една от тях е таван на DSTI-O (Debt Service-to-Income при отпускане) — отношението на месечните кредитни вноски към чистия месечен доход. То не може да надвишава 50% за нови ипотеки.

Никол и Мартин бяха на 54%. Само 4 процентни пункта над прага — но достатъчно, за да последва автоматичен отказ.

DSTI събира ВСИЧКИ месечни кредитни задължения, не само бъдещата ипотечна вноска. Ето тяхната сметка преди да започнем:

Общият им чист доход беше 1 830 €. Сметката: 990 ÷ 1 830 = 54.1% DSTI.

Забележи кое ги вкарваше над прага: трите "малки" задължения отстрани — автокредит, карта и овърдрафт — общо 350 € месечно. Самата ипотека (640 €) при доход 1 830 € е 35% DSTI, напълно в рамките. Проблемът не беше ипотеката, а това, което вече висеше отстрани.

Имахме три възможни лоста: намаляване на задълженията, увеличаване на признатия доход и промяна на структурата на ипотеката. Използвахме и трите:

1. Закрихме кредитната карта и овърдрафта. Никол имаше 11 800 € спестени отделно от самоучастието. Изплатихме картата (≈2 600 €) и закрихме овърдрафта. Това махна 165 € месечни задължения и два отворени кредитни продукта от ЦКР досието.
2. Изплатихме автокредита предсрочно. Остатъкът беше само 4 200 €. От спестяванията на Мартин го погасихме изцяло — минус още 185 € месечно. Самоучастието остана непокътнато.
3. Добавихме доход от сервиза с документи. Мартин имаше реален допълнителен доход от сервиза, но банката не го признаваше без коректни документи. Подготвихме данъчна декларация и извлечения, които банката прие — признатият доход се вдигна с 240 €.

Новата сметка след 6 седмици:

От 54.1% паднаха на 30.9% — далеч под тавана. Подадохме отново и бяха одобрени за 130 000 € на 25-годишен срок.

Тук е важно да не приемаш правилото като враг. Таванът на DSTI не е там, за да тормози купувачите — той е защитен механизъм. БНБ го въведе заради бързо растящия ипотечен пазар и риска хората да се презадлъжнеят при високи цени на имотите.

Ефектът беше реален: делът на новите ипотеки с DSTI над 50% спадна от 24.6% на 3.1% за едно тримесечие след въвеждането на мярката. С прости думи — банките вече почти не отпускат кредити, които биха задушили домакинството.

За двойка като Никол и Мартин това значи, че одобрението е сигнал, че сметката работи, а не просто бюрократична спънка. Ако ги бяха одобрили на 54%, всяко поскъпване на тока или ремонт на колата щеше да ги постави в риск. Свалянето под 50% не просто отвори ипотеката — направи я поносима.

Контекстът помага: ипотечните лихви в България през 2026 г. са сред най-ниските в ЕС (около 2.4–2.8%), което прави момента добър за купуване — но именно затова БНБ внимава пазарът да не прегрее.

Ако планираш ипотека и не си сигурен дали ще те одобрят, ето петте урока от случая на Никол и Мартин:

1. Изчисли си DSTI преди да подадеш. Събери всички месечни вноски (включително карти и овърдрафт) плюс бъдещата ипотечна и раздели на чистия доход. Над 50% — отказ е почти сигурен.
2. Малките задължения убиват одобрението. Карта, овърдрафт, стоков кредит — поотделно изглеждат незначителни, но заедно вдигат DSTI с 15–20 пункта.
3. Изплащане преди подаване > по-голямо самоучастие. Понякога е по-добре да затвориш един малък кредит, отколкото да хвърлиш същите пари в самоучастието.
4. Документирай целия си доход. Допълнителни доходи се признават само с коректни документи. Това може да реши случая само по себе си.
5. Не подавай "на сляпо" повторно. Всяка заявка оставя следа в ЦКР. По-добре е да подготвиш профила и да подадеш веднъж както трябва — виж и 90-дневния план на Иван и пълното ни ръководство за жилищен кредит за първи дом.