Защо има смисъл да заключа фиксирана лихва точно в май 2026?

ЕЦБ задържа депозитната лихва на 2% на 30 април 2026 г., но пазарите ценят 75% вероятност за хайк от 25 базисни точки на заседанието на 11 юни. Ако ставката се вдигне, EURIBOR ще реагира бързо — а с него и плаващите лихви по новите ипотеки. Заключването на фиксиран период сега те предпазва от 1, 2 или 3 хайка през следващите 12 месеца.

Каква е разликата между 3-годишна, 5-годишна и 10-годишна фиксирана лихва?

Колкото по-дълъг фиксиран период, толкова по-висока стартова лихва (банката иска компенсация за поетия риск). 3-годишният фикс на ДСК е около 3.69%, 5-годишният на УниКредит е 2.89% (промо), а 10-годишният на ОББ — около 3.10%. Ако планираш да живееш в имота дълго или си чувствителен към риск, по-дългият фикс е по-разумен.

Какво се случва с лихвата след края на фиксирания период?

Кредитът преминава към плаваща лихва — обикновено EURIBOR 6M + фиксирана надбавка (маржин). При ОББ маржинът е 1.69%, при други банки между 1.5% и 2.5%. Ако днес EURIBOR 6M е около 2.0–2.2%, плаващата лихва след фикса би била 3.7–4.7%. Затова е важно да договориш разумен маржин в самия договор.

Мога ли да рефинансирам, ако ЕЦБ намали лихвите след моя фикс?

Да — но трябва да внимаваш с таксата за предсрочно погасяване. По време на фиксирания период повечето банки начисляват 1% (Банка ДСК) или сходен процент. След първата година УниКредит позволява предсрочно без такса. Преди да подпишеш договор, провери изрично условията за предсрочно погасяване — те решават икономиката на евентуален бъдещ refi.

Какво самоучастие ми трябва за ипотека с фиксирана лихва през 2026?

Минимум 10% при Банка ДСК (90% LTV), 15% при УниКредит, Пощенска и Fibank, 20% при ОББ и ЦКБ. По-високото самоучастие обикновено означава по-ниска лихва и по-малко изисквания за допълнителни обезпечения. За средно жилище от 150 000 EUR, 20% самоучастие е 30 000 EUR.

Има ли смисъл да чакам след юнското решение на ЕЦБ преди да кандидатствам?

Нашето мнение е не. Ако ЕЦБ хайкне на 11 юни, банките ще преразгледат офертите си в рамките на 4-8 седмици. Промоционалните оферти като 2.89% от УниКредит са валидни до 30.06 — буквално покриват прозореца преди потенциалното затягане. Ако вече имаш одобрена оценка на имот и ясен бюджет, кандидатстване в май е по-разумно от изчакване.

Ипотечни кредити

Топ 7 банки с фиксирана лихва по ипотечни кредити — май 2026

Актуализирано на 2 май 2026 г.

Към май 2026 г. УниКредит Булбанк предлага най-ниската фиксирана лихва за ипотека в евро — 2.89% за първите 5 години (валидна до 30.06.2026). Пощенска банка и ОББ предлагат фиксиране до 10 години при лихва около 3.10–3.49%, преди очаквания ЕЦБ хайк през юни.

Как съставихме класацията

Сравнихме офертите за ипотечен кредит с фиксирана лихва на 7 банки в България, активни на пазара през май 2026 г. Данните са към края на април 2026 г. — след решението на ЕЦБ от 30 април да задържи депозитната лихва на 2% и в контекста на 75% пазарна вероятност за хайк на 11 юни 2026 г. (по данни на CNBC и Reuters). Източници за конкретните оферти: официалните сайтове на банките (unicreditbulbank.bg, ubb.bg, postbank.bg, dskbank.bg, fibank.bg, ccbank.bg, bacb.bg), MoitePari.bg за сравнителни данни и БНБ за средните пазарни лихви (към януари 2026 г.: средна нова жилищна лихва 2.46%, среден ГПР 2.74%). Кредит Избор работи с 5 партньорски банки и може да получава комисиона при успешно сключен договор — това не влияе на реда в класацията. Където банка не публикува конкретна цифра за фиксирана лихва, отбелязваме "по договаряне" и не я изместваме нагоре в класацията.

✓Дължина на фиксирания период (1, 3, 5 или 10 години) — колко дълго ставката е защитена от ЕЦБ хайка
✓Стойност на фиксираната лихва за съответния период (към май 2026 г.)
✓Максимално финансиране (LTV) и максимална сума в евро
✓Условия след фиксирания период — референтен индекс + надбавка
✓Такси: за обработка, предсрочно погасяване по време на фикс, годишно управление

Бърз преглед

#	Банка	Най-добра за	ГПР	Оценка
1	УниКредит Булбанк Най-ниска фиксирана лихва за първите 5 години в евро	Най-ниска лихва (2.89%)	—	9.6
2	ОББ (KBC Груп) Единствена банка с три фиксирани периода — 3, 5 и 10 години	Най-дълъг фиксиран период	—	9.3
3	Пощенска банка Фиксирана лихва за 10 години и кредит до 350 000 EUR	Най-висока сума при 10 г. фикс	—	9.0
4	Банка ДСК Фиксирана лихва 3 или 5 години + пакет Уют ДСК PAY+	Най-високо LTV (90%)	—	8.7
5	Fibank (Първа Инвестиционна Банка) Промоционална първа година + без такси за обработка	Без такси за обработка	—	8.0
6	ЦКБ (Централна Кооперативна Банка) Регионално присъствие и индивидуална оценка	Индивидуална оценка	—	7.4
7	БАКБ (Българо-Американска Кредитна Банка) Малък играч с фокус върху преобразувани от лева кредити	За съществуващи клиенти	—	6.8

Най-добър избор

9.6/10

Най-ниска лихва (2.89%)

УниКредит Булбанк

Най-ниска фиксирана лихва за първите 5 години в евро

УниКредит Булбанк предлага 2.89% фиксирана лихва за първите 5 години по ипотека в евро — най-ниската на пазара към май 2026 г., валидна до 30.06.2026.

2.89% за 5 г.

Фиксирана лихва

до 85% LTV

Макс. сума

до 30 години

Срок

0% след 1-ва г.

Такса предсрочно

до 24 часа (предварително)

Одобрение

Предимства

✓Фиксирана лихва 2.89% за първите 5 години — пазарен лидер за май 2026
✓Финансиране до 85% от пазарната оценка на имота
✓Срок до 30 години, без такса предсрочно след първата година
✓Месечна вноска около 410 EUR при кредит от 90 000 EUR (по примерна тарифа на банката)

Недостатъци

⚠Промоционалната оферта е валидна до 30.06.2026 г. — след тази дата условията се преразглеждат
⚠След 5-та година преминава към плаваща лихва (референтен индекс + надбавка)
⚠Изисква имуществена застраховка и често застраховка "Живот"

Нашата оценка: Ако кандидатстваш до края на юни 2026 и искаш да заключиш текущата ниска лихва преди ЕЦБ хайка — това е офертата на пазара. Идеален избор за купувач с доход над 1 500 EUR и желание за 5-годишна предвидимост.

Безплатна консултация

9.3/10

Най-дълъг фиксиран период

ОББ (KBC Груп)

Единствена банка с три фиксирани периода — 3, 5 и 10 години

ОББ е единствената банка в България, която предлага паралелно три варианта фиксирана лихва — 3, 5 или 10 години. Примерна оферта: 3.10% фикс за 10 години, ГПР 2.99%.

3.10% (10 г.) / по-ниска при 5 г.

Фиксирана лихва

до 350 000 EUR

Макс. сума

до 30 години

Срок

0% при частично

Такса предсрочно

до 10 раб. дни

Одобрение

Предимства

✓Три фиксирани периода — 3, 5 или 10 години (избираш сам)
✓Примерна 10-годишна фиксирана лихва 3.10% (ГПР 2.99% по тарифа на банката)
✓След фиксирания период маржинът е 1.69% над референтния индекс
✓Бонус условия за енергийно ефективни жилища

Недостатъци

⚠Минимално самоучастие 20% — по-високо от лидера
⚠Такса за отпускане около 0.8% от сумата
⚠Процесът на одобрение по-бавен — до 10 работни дни

Нашата оценка: Ако планираш да живееш в имота дълго и не искаш да мислиш за EURIBOR — избери 10-годишния фикс на ОББ. За семейства, които ценят пълна предвидимост на бюджета над минималната лихва.

Безплатна консултация

9.0/10

Най-висока сума при 10 г. фикс

Пощенска банка

Фиксирана лихва за 10 години и кредит до 350 000 EUR

Пощенска банка предлага жилищен кредит с фиксирана лихва за първите 10 години в евро, до 350 000 EUR и срок до 35 години — рядко срещана комбинация на пазара.

за 10 г. (около 3.40–3.60%)

Фиксирана лихва

до 350 000 EUR

Макс. сума

до 35 години

Срок

0.5%

Такса предсрочно

до 1 раб. ден (предварително)

Одобрение

Предимства

✓Фиксирана лихва за първите 10 години — пълна защита от ЕЦБ хайк цикъла
✓Максимална сума до 350 000 EUR — една от най-високите за фикс продукт
✓Срок до 35 години — по-ниска месечна вноска
✓Изцяло онлайн предварително одобрение за 1 работен ден

Недостатъци

⚠Изисква превод на работна заплата в банката за най-добрата оферта
⚠Задължителна застраховка "Живот" при сума над 100 000 EUR
⚠След 10-та година плаваща лихва (диапазон 2.70%–4.85% по публичната тарифа)

Нашата оценка: За купувач на скъп имот в София или Варна, който иска да си затвори ставка за цяло десетилетие — Пощенска банка е силен избор. Особено подходяща при дълги срокове и големи суми.

Безплатна консултация

Не си сигурен коя банка ще те одобри с най-добрата фиксирана лихва преди юнския ЕЦБ хайк? Вземи персонална оферта за 90 секунди — отговаряш на 8 въпроса, ние сравняваме офертите от водещите банки, с които работим, и ти показваме реалната ставка, на която отговаряш.

Получи безплатна консултация — без обвързване, без задължения.

Започни безплатния тест

8.7/10

Най-високо LTV (90%)

Банка ДСК

Фиксирана лихва 3 или 5 години + пакет Уют ДСК PAY+

Банка ДСК предлага ипотека с фиксирана лихва за първите 3 години (примерна 3.69%) или 5 години в евро, при пакет "Уют" и ДСК PAY+, финансиране до 90% LTV.

от 3.69% за 3 г.

Фиксирана лихва

до 90%

Макс. LTV

до 30 години

Срок

1% (по време на фикс)

Такса предсрочно

до 5 раб. дни

Одобрение

Предимства

✓Фиксирана лихва 3 или 5 години в евро — гъвкавост за всеки профил
✓Финансиране до 90% от пазарната оценка — едно от най-високите LTV в страната
✓Срок до 30 години
✓Безплатна оценка на имота при онлайн заявка

Недостатъци

⚠За най-добрата оферта се изисква пакет "Уют ДСК PAY+" (превод на заплата + застраховки)
⚠Такса за управление 30 EUR годишно
⚠Такса за предсрочно погасяване 1% по време на фиксирания период

Нашата оценка: Идеален избор, ако имаш по-малко спестявания за самоучастие — 90% LTV рядко се среща. Подходяща и за хора, които така или иначе ще ползват ДСК PAY+ за заплатата си.

Безплатна консултация

8.0/10

Без такси за обработка

Fibank (Първа Инвестиционна Банка)

Промоционална първа година + без такси за обработка

Fibank предлага ипотека "Пре-имущество" с промоционална фиксирана лихва от 5.5% за първата година и без такси за обработка — алтернатива за нестандартни профили.

5.5% за 1-ва г.

Фиксирана лихва

до 90%

Макс. LTV

до 35 години

Срок

0% със собствени средства

Такса предсрочно

до 5 раб. дни

Одобрение

Предимства

✓Без такси за обработка на молбата
✓Без такса за предсрочно погасяване със собствени средства
✓Финансиране до 90% от пазарната стойност на имота
✓Сертификат за одобрен кредит, валиден 6 месеца — добре за купувачи в активно търсене

Недостатъци

⚠Фиксираният период по "Пре-имущество" е само първата година — кратко на фона на ЕЦБ цикъла
⚠Стартова лихва 5.5% — по-висока от лидерите
⚠След първата година преминава към плаваща (EURIBOR 6M + надбавка)

Нашата оценка: Подходяща за хора със свободна професия или граждански договор, които срещат препятствия в по-големите банки. Не е оптималният избор, ако искаш дълъг хедж срещу ЕЦБ хайка — фиксирането е само 12 месеца.

Безплатна консултация

7.4/10

Индивидуална оценка

ЦКБ (Централна Кооперативна Банка)

Регионално присъствие и индивидуална оценка

ЦКБ предлага ипотека "ДОМ ЗА ТЕБ" с фиксиран период по индивидуална договорка — лихвата се определя според локацията и риска. По данни на ЦКБ примерна обща ставка от около 2.7% БЛП+надбавка.

по договаряне

Фиксирана лихва

до 85%

Макс. LTV

до 30 години

Срок

по договор

Такса предсрочно

3-5 раб. дни

Одобрение

Предимства

✓Лично разглеждане на всеки случай — гъвкавост при нестандартни профили
✓Силно присъствие в по-малки градове, където другите банки имат малко клонове
✓Финансиране до 85% от пазарната оценка
✓Срок до 30 години

Недостатъци

⚠Фиксираният период не е стандартизиран продукт — договаря се за конкретен случай
⚠По-ограничена дигитална услуга в сравнение с топ 3 банки
⚠Лихвата силно зависи от локацията на имота

Нашата оценка: Резервен вариант за купувачи в малки градове или с нестандартен профил, които не получават отговор от УниКредит, ОББ или Пощенска. Изисква лично посещение в клон — не очаквай онлайн-only процес.

Безплатна консултация

6.8/10

За съществуващи клиенти

БАКБ (Българо-Американска Кредитна Банка)

Малък играч с фокус върху преобразувани от лева кредити

БАКБ предлага основно ипотеки с плаваща лихва (от 2.70% при доход над 1 300 EUR), а съществуващите фиксирани кредити от преди 2026 г. бяха автоматично конвертирани в евро без промяна на условията.

по договор (предимно плаваща)

Фиксирана лихва

до 85%

Макс. LTV

до 30 години

Срок

по договор

Такса предсрочно

до 7 раб. дни

Одобрение

Предимства

✓За кредити отпуснати преди 01.01.2026 г. с фиксирана лихва — без промяна на условията след преминаването в евро
✓Стартова плаваща лихва от 2.70% при доход над 1 300 EUR
✓Срок до 30 години
✓Без такса за подаване на молба

Недостатъци

⚠Новите оферти за фиксирана лихва не са основен продукт — предимно EURIBOR 6M + надбавка
⚠По-ограничена клонова мрежа
⚠Не е оптимален за купувач, който търси дълъг фикс срещу ЕЦБ хайка

Нашата оценка: БАКБ има смисъл, ако вече си клиент или живееш в район с активен клон. За нов купувач, търсещ фиксирана лихва преди юнския ЕЦБ хайк, по-силни оферти има в първите четири банки от класацията.

Безплатна консултация

Често задавани въпроси

УниКредит Булбанк — 2.89% фиксирана лихва за първите 5 години по ипотека в евро. Офертата е валидна до 30.06.2026 г. ОББ е втора с примерна 3.10% за 10 години, а Пощенска банка предлага сходен 10-годишен фикс с по-голяма максимална сума (до 350 000 EUR).